Tapu, DASK, numarataj: yabancı alıcı evrak ve maliyet rehberi

Türkiye'de mülk alırken mülk bedeli tek kalem değil. Üzerine binen kalemler toplamda ciddi bir tutar tutuyor ve çoğu alıcı bunları tapu randevusunda öğreniyor.

Bu rehber hem maliyetleri hem evrak zincirini veriyor.

Maliyet tablosu

Tapu harcının uygulamada tamamının alıcıya yüklendiği durumlar oluyor. Sözleşmede bunun açıkça yazılmasında fayda var.

Kritik kural: düşük beyan edilemez

Tapu harcı matrahı emlak vergi değerinin altında beyan edilemiyor.

Düşük gösterme iki ayrı sonuç doğuruyor: vergi ziyaı cezası ve vatandaşlık başvurusunda diskalifikasyon. Ocak 2026 itibarıyla vatandaşlık başvurularında tüm işlemler devletin belirlediği rayiç bedelle örtüşmek zorunda.

Geçmişte yaygın olan "tapuda düşük göster, farkı elden öde" yöntemi artık sadece risk değil, doğrudan dosya bitiren bir hata.

Evrak listesi

Alım için:

• Pasaport ve noter onaylı tercümesi
• Vergi kimlik numarası
• Biyometrik fotoğraf
• SPK lisanslı ekspertiz raporu
• DASK zorunlu deprem sigortası
• Numarataj belgesi (adres tespiti)
• Tapu senedi veya satış vaadi sözleşmesi

Vatandaşlık başvurusu için ek olarak:

• Türk bankası üzerinden yapılmış ödemenin dekontları
• Döviz Alım Belgesi
• Üç yıl satmama taahhüdü
• Uygunluk belgesi

İkamet izni başvurusu için ek olarak:

• Geçerli sağlık sigortası
• Gelir ispatı, yaklaşık asgari ücretin 1,5 katı düzeyinde. 2026 brüt asgari ücret 33.030 TL

Numarataj belgesi nedir

Az bilinen ama tapu işlemi için gereken belge. Belediyeden alınıyor ve mülkün adres bilgisinin resmi kayıtla uyuştuğunu gösteriyor.

Özellikle yeni projelerde adres kaydı henüz tamamlanmamış olabiliyor ve bu, tapu randevusunu erteleten sebeplerden biri.

DASK

Zorunlu deprem sigortası, tapu devri için şart. Prim metrekareye ve risk bölgesine göre belirleniyor.

Devir sonrasında da yıllık olarak yenilenmesi gerekiyor. Yenilenmemiş DASK, sonraki işlemlerde ve abonelik başvurularında sorun çıkarıyor.

SPK ekspertiz raporu

İkamet izni başvurularında zorunlu, vatandaşlık başvurularında ise değerlemenin dayanağı.

Rapor SPK lisanslı bağımsız değerleme uzmanı tarafından hazırlanıyor. Uzman, satıcının veya acentenin beklediği değeri vermek zorunda değil.

En önemli tavsiye: raporu ödeme yapmadan önce alın. Rapor eşiği geçtiğini teyit ettikten sonra transfer yapılır. Bu sırayı bozan dosyalar, değerleme düşük çıktığında geri dönülemez bir noktada oluyor.

Ödeme kuralları

Vatandaşlık dosyalarında ödemeler Türk bankası üzerinden yapılmalı, nakit kabul edilmiyor ve ödemenin alıcıdan satıcıya doğrudan gitmesi gerekiyor. Banka dekontları dosyanın parçası.

Aracı hesaplar, üçüncü kişi ödemeleri ve elden yapılan kısmi ödemeler dosyayı riske atıyor.

Sık yapılan hatalar

Ekspertizi ödeme sonrasına bırakmak. En pahalı hata.

Numarataj belgesini son ana bırakmak. Randevu erteleniyor.

Satıcının tapu geçmişini kontrol etmemek. Mülkün geçmişinde vatandaşlık işlemi varsa aynı mülkle ikinci kez vatandaşlık alınamıyor.

Mahalle kotasını kontrol etmemek. İkamet izni hedefleniyorsa, yabancı nüfusun %25'i aştığı mahallelerde yeni izin verilmiyor.

Kur riskini hesaba katmamak. Eşik dolar cinsinden, işlem lira tarafında. Sözleşme ile tapu arasındaki sürede kur hareket edebiliyor.