Gayrimenkul danışmanlığı: Türkiye ve Dubai

Biz emlakçı değiliz. Gayrimenkul bizim için bir ürün değil, bir aracı.

Fark şu: emlakçı size satabileceği mülkü gösterir. Biz, dosyanızı geçirecek ve çıkışta sizi zarara sokmayacak mülkü ararız. Bazen bu, size hiçbir şey almamanızı söylemek anlamına gelir.

Türkiye tarafında ne yapıyoruz

Türkiye'de mülk alımı üç sebepten biriyle yapılır: vatandaşlık eşiği, ikamet eşiği, ya da yatırım. Üçü farklı mülk seçimi gerektirir.

Vatandaşlık için (400.000 USD): Önceliğimiz değerleme güvenliği. Eşiğe yapışık alım yapmayız, %5-8 güvenlik payı bırakırız. Satıcının Türk vatandaşı veya Türk şirketi olduğunu, mülkün geçmişinde başka bir vatandaşlık işlemi bulunmadığını doğrularız.

İkamet için (200.000 USD): Eşik tek mülkle karşılanmalı ve mahalle %25 kotasına takılmamalı. Kotaya takılan bir mahallede mülk almak, 200.000 dolarlık geri döndürülemez bir hatadır.

Yatırım için: Burada dürüst olmak zorundayız.

Türk gayrimenkulü hakkında dürüst tablo

Mayıs 2026 verileri (Emlakjet-Endeksa):

Nominal fiyatlar artıyor, reel fiyatlar geriliyor. Türkiye genelinde ortalama amortisman süresi 13 yıl ve son beş yıldır bu seviyede.

İstanbul'da en kısa amortisman Esenyurt ve Fatih'te (~11 yıl), en uzun Beykoz'da (~32 yıl). En yüksek kira getirisi Esenyurt %9,33 ve Fatih %8,80.

Sonuç: Türk gayrimenkulü şu anda saf getiri yatırımı olarak zayıf. Vatandaşlık ve ikamet için araç olarak güçlü. Size bunun tersini söyleyen biri, komisyonunu düşünüyordur.

Dubai tarafında ne yapıyoruz

Dubai işlemleri RichKey Properties lisansı altında, RERA kayıtlı brokerlik olarak yürütülür.

Odağımız net getiri, brüt değil. Piyasada dolaşan %9'luk rakamlar servis ücretleri ve boşluk düşülmeden hesaplanmış rakamlar. JVC'deki %8,5-9,5 brüt genelde %5,5-6,5 nete iner.

Off-plan alımlarda kontrol listemiz:

• Escrow hesabı doğrulaması (RERA tüm off-plan projelerde zorunlu tutuyor, para sadece doğrulanmış inşaat kilometre taşlarında geliştiriciye açılıyor)
• Geliştiricinin teslimat geçmişi
• Ödeme planının nakit akışınıza uygunluğu (60/40, 70/30, 80/20 veya teslim sonrası taksitli)
• %40 eşiğine ulaşma tarihi. Ödeme planının %40'ı tamamlandıktan sonra geliştiriciden NOC alınarak teslim öncesi devir yapılabiliyor, yani çıkış stratejiniz o tarihte doğuyor

İşlem maliyetleri: DLD %4, acente komisyonu genelde %2, kayıt ve idari ücretler ayrıca.

Nasıl çalışıyoruz

Gayrimenkul danışmanlığı tek başına satılan bir hizmet değil. Yol haritası dosyanızın bir parçası olarak gelir.

Sebebi basit: hangi mülkü alacağınız, hangi vergi ve ikamet rotasını seçtiğinize bağlı. Önce rota, sonra mülk.

Türkiye tarafında yerel acentelerle ve müteahhitlerle çalışırız, Dubai tarafında RichKey envanteri ve piyasa genelinde arama yaparız.