Türkiye'de kira getirisi gerçekte ne kadar

Türkiye'de gayrimenkul getirisi konuşulurken en çok kullanılan ölçü amortisman süresi. Yani mülkün kendini kaç yılda ödediği.

Bu ölçü faydalı ama tek başına eksik. Çünkü içinde vergi yok, boşluk yok, aidat yok ve kur riski yok.

Ortalama tablo

Türkiye genelinde ortalama amortisman süresi 13 yıl ve bu rakam son beş yıldır istikrarlı. Kaba bir yaklaşımla yıllık brüt getiri %7-8 bandına denk geliyor.

Ortalama konut satış fiyatı Türkiye genelinde 5.020.264 TL. İstanbul ortalaması Mart 2026 itibarıyla 7.042.506 TL.

İstanbul içinde ayrışma büyük

Metrekare fiyatlarında da uçurum var. En yüksekler Beşiktaş 169.615 TL, Kadıköy 158.820 TL, Sarıyer 147.889 TL. En düşükler Esenyurt 29.273 TL, Sultangazi 40.472 TL, Arnavutköy 42.284 TL.

İlişki klasik: pahalı bölgelerde kira getirisi düşük, ucuz bölgelerde yüksek. Beykoz'da bir daire kendini otuz iki yılda ödüyor, Esenyurt'ta on bir yılda.

Ama yüksek getiri neyin karşılığı

Ucuz bölgelerdeki yüksek getiri bedava değil. Üç ayrı risk taşıyor.

Yabancı nüfus kotası. Yabancı nüfusun %25'i aştığı mahallelerde yeni ikamet izni verilmiyor. Yüksek getirili bölgelerin bir kısmı bu kapsamda. İkamet izni hedefliyorsanız o mülk işinize yaramıyor.

Likidite. Yeniden satışta alıcı bulmak pahalı bölgelere göre zor olabiliyor, özellikle yabancı alıcı segmentinde.

Kiracı profili ve tahsilat. Yüksek getirili bölgelerde kira tahsilatı ve tahliye süreçleri daha sorunlu olabiliyor.

Hesaba katılmayan kalemler

Brüt getiriden nete inerken şunlar düşülüyor:

Emlak vergisi, aidat, sigorta, bakım ve onarım, boşluk süresi, emlakçı komisyonu, ve gelir vergisi. Kira geliri Türkiye kaynaklı sayıldığı için 20 yıl istisnası kapsamına da girmiyor, normal tarifeye tabi.

Ücret dışı gelirlerde 2026 tarifesi 190.000 TL'ye kadar %15, 400.000 TL'ye kadar %20, 1.000.000 TL'ye kadar %27 ve devamı şeklinde ilerliyor.

Bunlar düşüldüğünde %9'luk brüt getiri pratikte belirgin şekilde aşağı iniyor.

Yabancı alıcı için kur katmanı

Dolar veya euro ile gelen bir alıcı için ikinci bir katman var.

Kira lira cinsinden tahsil ediliyor. Lira bazında %9 getiri, döviz bazında çok farklı bir rakam olabiliyor. Kira sözleşmelerinde artış oranları yasal sınırlara tabi, dolayısıyla kur hareketini takip etmeyebiliyor.

Bu yüzden Türkiye'de kira getirisini döviz üzerinden hesaplamayan sunumlar yabancı alıcı için yanıltıcı.

Değer artışı tarafı

Getiriye değer artışını eklemek isteyenler için tablo daha karışık. Mayıs 2026 itibarıyla yıllık reel değişim İstanbul'da -%3,7, İzmir'de -%9,1, Türkiye genelinde -%6,5.

Nominal fiyatlar artıyor, reel fiyatlar geriliyor. Yani toplam getiriye değer artışı eklemek yerine, reel kaybı kira getirisinden düşmek daha gerçekçi bir yaklaşım.

Ne zaman mantıklı

Türkiye'de gayrimenkul kira getirisi için alınacaksa, karşılaştırma yapılması gereken şey mevduat ve tahvil gibi alternatifler.

Vatandaşlık veya ikamet aracı olarak alınacaksa getiri ikincil kriter. Bu durumda önemli olan mülkün dosyayı geçirmesi ve şerh süresi dolduğunda satılabilir olması.

İkisini karıştırmamak gerekiyor. Vatandaşlık için seçilen mülk ile getiri için seçilen mülk aynı olmak zorunda değil ve genelde değil.