Reel fiyatlar düşerken Türkiye'de gayrimenkul almak mantıklı mı

Türk gayrimenkulü hakkında en sık duyacağınız cümle "fiyatlar sürekli artıyor" olacak. Doğru ama eksik. Nominal fiyatlar artıyor, enflasyondan arındırılmış reel fiyatlar geriliyor.

Bu ayrımı yapmadan verilen her yatırım kararı yanlış varsayıma dayanıyor.

Rakamlar

Mayıs 2026 verileri:

Türkiye geneli ortalama konut satış fiyatı 5.020.264 TL. İstanbul ortalaması Mart 2026 itibarıyla 7.042.506 TL.

Ortalama amortisman süresi 13 yıl ve bu rakam son beş yıldır istikrarlı.

Reel düşüş ne demek

Nominal fiyat, liranın kendisiyle ölçülen fiyat. Reel fiyat, enflasyondan arındırılmış fiyat.

İstanbul'da bir daire bir yıl önce 6 milyon TL iken bugün 7 milyon TL olabilir. Nominal artış görünüyor. Ancak aynı dönemde genel fiyat seviyesi daha fazla arttıysa, o dairenin satın alma gücü cinsinden değeri düşmüş oluyor.

Yani lira bazında kazanıyorsunuz, satın alma gücü bazında kaybediyorsunuz.

Yabancı alıcı için tablo daha karmaşık

Dolar veya euro ile gelen bir alıcı için ikinci bir katman var: kur.

Lira bazında nominal artış, dolar bazında hiç artış olmayabilir hatta düşüş olabilir. Yabancı alıcının gerçek getirisi, lira fiyat artışı ile kur hareketinin bileşimi.

Bu yüzden Türkiye'de gayrimenkul getirisini lira üzerinden anlatan sunumlar yabancı alıcı için anlamlı değil.

Kira tarafı

Amortisman süresi ortalama 13 yıl, yani kaba bir yaklaşımla yıllık brüt getiri %7-8 bandında.

İstanbul içinde ayrışma büyük. En kısa amortisman Esenyurt ve Fatih'te yaklaşık 11 yıl, en uzun Beykoz'da yaklaşık 32 yıl. En yüksek kira getirileri Esenyurt %9,33 ve Fatih %8,80.

En yüksek m² fiyatları Beşiktaş 169.615 TL, Kadıköy 158.820 TL ve Sarıyer 147.889 TL. En düşükler Esenyurt 29.273 TL, Sultangazi 40.472 TL ve Arnavutköy 42.284 TL.

Görülen ilişki klasik: pahalı bölgelerde kira getirisi düşük, ucuz bölgelerde yüksek. Ancak ucuz bölgelerde yabancı nüfus kotası, likidite ve yeniden satış zorluğu gibi ayrı riskler var.

Peki neden alınıyor

Türk gayrimenkulü saf getiri yatırımı olarak bugün zayıf. Ama iki durumda hâlâ mantıklı:

Vatandaşlık veya ikamet aracı olarak. 400.000 dolarlık mülk vatandaşlık, 200.000 dolarlık mülk ikamet doğuruyor. Bu durumda mülkün getirisi ikincil, dosyayı geçirmesi ve üç yıl sonra satılabilir olması birincil.

Kullanım amacıyla. Türkiye'de yaşayacaksanız veya düzenli kalacaksanız, kira ödemek yerine mülk sahibi olmak farklı bir hesap.

Bunlar dışında, sırf değer artışı beklentisiyle alım yapmak mevcut veriyle desteklenmiyor.

Yabancı talebindeki daralma

TÜİK verilerine göre Ocak-Haziran 2026'da yabancılara satılan konut 9.083, geçen yıla göre %9,2 düşüş. Haziran ayında ise 2.015 ile %20,1 artış var. Toplam konut satışları içindeki pay %1,6.

İlk üç ülke Haziran 2026'da Rusya 381, Ukrayna 170 ve İran 170.

Yani yabancı talebi genel olarak daralıyor, aylık dalgalanma yüksek.

Karar çerçevesi

Kendinize şu soruyu sorun: bu mülkü alma sebebim getiri mi, statü mü, kullanım mı.

Getiriyse, mevcut veri bunu desteklemiyor ve alternatifleri değerlendirmek gerekiyor. Statüyse, mülk seçimini getiri değil dosya güvenliği belirlemeli. Kullanımsa, hesap tamamen farklı ve yatırım kriterleriyle karıştırılmamalı.

Size bu üçünü aynı anda vaat eden biri, üçünde de yanılıyor olabilir.