Dubai'de off-plan almak: escrow, NOC ve teslim öncesi çıkış
Dubai off-plan alımlarında RERA escrow koruması, 60/40 ve 80/20 ödeme planları, %40 eşiğinde NOC ile teslim öncesi devir ve gerçek risk kalemleri.
Son güncelleme: 7 Ağustos 2026
Off-plan, Dubai'ye giriş yapmanın en yaygın yolu. Peşinat düşük, ödeme yayılıyor, teslim öncesi çıkış mümkün. Ama mekaniğini bilmeyenler için de en pahalı yol.
Bu yazı, sözleşmeyi imzalamadan önce anlamanız gereken üç şeyi anlatıyor.
1. Escrow: paranız nerede duruyor
RERA, tüm off-plan projelerde escrow hesabı zorunlu tutuyor. Ödediğiniz para doğrudan geliştiricinin kasasına gitmiyor.
Para escrow hesabında tutuluyor ve sadece doğrulanmış inşaat kilometre taşlarında geliştiriciye açılıyor. Yani geliştirici inşaatı ilerletmeden parayı alamıyor.
Bu, Dubai'yi 2008 öncesi döneminden ayıran en önemli düzenleme ve alıcının temel korumasıdır.
Kontrol edilmesi gereken: Projenin escrow hesabı gerçekten açılmış mı, hangi bankada, ve ödemeleriniz o hesaba mı gidiyor. Geliştiricinin kendi şirket hesabına ödeme talebi kırmızı bayraktır.
2. Ödeme planları
Yaygın yapılar:
| Plan | Anlamı |
|---|---|
| 60/40 | Teslime kadar %60, teslimde %40 |
| 70/30 | Teslime kadar %70, teslimde %30 |
| 80/20 | Teslime kadar %80, teslimde %20 |
| Teslim sonrası | Bir kısmı teslimden sonra taksitle |
Hangisinin daha iyi olduğu duruma bağlı. Teslim sonrası taksitli planlar nakit akışı açısından rahat görünür ama genelde fiyata yansımıştır.
Modellemeniz gereken şey aylık nakit çıkışıdır, toplam fiyat değil. İnşaat gecikirse ödeme takvimi de kayar, bu iyi bir haber gibi görünür ancak teslim geliriniz de gecikir.
3. %40 kuralı: çıkış stratejiniz burada doğuyor
Bu, off-plan alımın en önemli teknik detayı ve çoğu alıcının bilmediği kısım.
Ödeme planının en az %40'ı tamamlandıktan sonra geliştiriciden NOC (No Objection Certificate) alınarak mülk teslim öncesi devredilebiliyor.
Yani teslimden önce satabilirsiniz. Ama sadece o eşiği geçtikten sonra.
Pratik anlamı: Alım anında hesaplamanız gereken şey, ödeme planınızda %40 eşiğine hangi tarihte ulaşacağınız. O tarih, likidite kapınızın açıldığı tarihtir. Ondan önce nakde ihtiyacınız olursa seçenekleriniz çok sınırlıdır.
Hesaplayıcımız bunu ödeme planınıza göre otomatik çıkarır.
Gerçek risk kalemleri
Teslim gecikmesi. Dubai'de gecikme istisna değil, norm. Sözleşmedeki teslim tarihi bir hedeftir. Nakit akışınızı 6-12 aylık gecikmeye dayanacak şekilde kurun.
Teslim ile kira arasındaki boşluk. Mülk teslim edildiği gün kira gelmeye başlamaz. Snagging, elektrik ve su aboneliği, temizlik, gerekiyorsa mobilya, ilan fotoğrafları, görüntülemeler, evrak ve kiracının taşınması. Bu zincir çoğu alıcının beklediğinden uzun sürer.
Arz baskısı. CBRE 2026 birinci çeyrek raporu, fiyat ve kira artışının yavaşladığını ve arz devreye girdikçe yatırımcı temkininin arttığını belirtiyor. Aynı bölgede aynı anda teslim olan binlerce ünite varsa, teslim anında kira fiyatları baskı altında olur.
Geliştirici riski. Escrow sizi korur ama bir geliştiricinin teslimat geçmişi hâlâ önemlidir. Ödeme planı cazip diye bilinmeyen bir geliştiriciye girmek, ucuz görünen pahalı bir karardır.
İşlem maliyetleri
- DLD tapu harcı: %4
- Acente komisyonu: genelde %2
- Oqood kaydı ve idari ücretler
Bunlar getiri hesabınıza dahil edilmeli. %7'lik brüt getiri, edinme maliyetleri düşülünce ilk yıl için farklı bir tabloya dönüşür.
Rakamla: %40 eşiği ne zaman geliyor
AED 2.800.000'lik bir ünite, 60/40 planı, 30 aylık teslim süresi:
`` Sözleşme anı (%10) AED 280.000 İnşaat taksitleri (%50) AED 1.400.000 30 aya yayılı Teslimde (%40) AED 1.120.000 ``
Bu planda %40 eşiği, ödemelerin yaklaşık üçte biri tamamlandığında geliyor. Yani sözleşmeden itibaren kabaca 12-15 ay sonra devir hakkınız doğuyor. Ondan önce nakde ihtiyaç duyarsanız seçenekleriniz çok sınırlı.
80/20 planında aynı eşiğe daha erken ulaşıyorsunuz ama aylık nakit çıkışınız yüksek oluyor. Teslim sonrası taksitli planlarda ise eşik çok geç geliyor. Plan seçimi sadece nakit akışı kararı değil, likidite kapısının hangi tarihte açılacağı kararı.
Golden Visa ile ilişkisi
Bu bölümdeki kural Şubat 2026'da değişti. Eskiden off-plan mülkte Golden Visa eşiği ödenmiş öz sermaye üzerinden hesaplanıyordu ve %50 şartı vardı.
20 Şubat 2026 tarihli federal politika sirküleri bu şartı kaldırdı. Artık DLD değerlemesi AED 2 milyona ulaştığı sürece ödeme planının hangi aşamasında olduğunuz fark etmiyor. Geliştirici NOC'u ve anlamlı inşaat ilerlemesi kanıtı yeterli, tapu senedinin düzenlenmiş olması gerekmiyor.
Bu değişiklik off-plan alıcılar için en büyük engeli kaldırdı.
Sık sorulan sorular
- Escrow hesabı olduğunu nasıl doğrularım?
- Projenin escrow hesap numarasını ve bankasını geliştiriciden isteyin, ödemelerinizin o hesaba gittiğini kontrol edin. Geliştiricinin kendi şirket hesabına ödeme talebi kırmızı bayraktır.
- Teslim gecikirse ne yapabilirim?
- Sözleşmedeki gecikme hükümlerine bakın. Dubai'de gecikme istisna değil norm, nakit akışınızı 6-12 aylık gecikmeye dayanacak şekilde kurun.
- %40 eşiğinden önce satabilir miyim?
- Genel kural hayır. Bazı geliştiriciler istisnai durumlarda izin verebiliyor ancak buna güvenerek plan yapılmaz.
İlgili araçlar
Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya mali müşavirlik hizmeti değildir. Yatırım tavsiyesi değildir. Kararınızdan önce güncel mevzuatı ve kendi durumunuzu bir uzmanla teyit edin.