Brüt getiriye kanmayın: Dubai'de bölge bölge net kira getirisi

Dubai emlak ilanlarında en sık gördüğünüz rakam brüt kira getirisi. Yıllık kira bölü satın alma fiyatı. Basit, çekici ve büyük ölçüde yanıltıcı.

Çünkü o hesabın içinde servis ücreti yok, boşluk süresi yok, yönetim komisyonu yok ve edinme maliyeti yok. Bunlar düşüldüğünde tablo ciddi şekilde değişiyor ve bazı bölgelerde sıralama tersine dönüyor.

Bölge bölge tablo

Dubai ortalama kira getirisi 2026 Nisan itibarıyla %6,68, daireler %7,15.

Servis ücretleri farkı yaratıyor

Net ile brüt arasındaki mesafenin en büyük kalemi bu.

Uygun bölgelerde yıllık 12-18 AED/sqft, prime bölgelerde 25-35 AED/sqft. 1.000 sqft'lik bir daire için bu, JVC'de yılda yaklaşık AED 15.000, Downtown'da yaklaşık AED 30.000 demek.

Servis ücreti kira gelirinden düşülüyor ve mülk boş kalsa bile ödeniyor. Yani sabit gider.

Sıralama neden tersine dönüyor

JVC'deki %8,5-9,5 brüt genelde %5,5-6,5 nete iniyor. Downtown'daki %4-6 brüt ise %3,2-4,8 nete iniyor.

Kağıt üzerinde JVC açık ara önde. Ama risk düzeltilmiş bazda tablo başka. Downtown ve Marina gibi olgun bölgelerde boşluk süresi daha kısa, kiracı profili daha stabil ve yeniden kiralama süresi daha öngörülebilir.

Yüksek getirili bölgelerde ise arz baskısı daha yüksek. Aynı bölgede aynı dönemde teslim olan binlerce ünite varsa, kira fiyatları ve boşluk süreleri baskı altına giriyor. %9'luk brüt getiri, yılda üç ay boş kalan bir dairede pratikte %6,75'e iniyor ve o rakam da henüz brüt.

Hesaba katılmayan üç kalem

Edinme maliyeti. DLD tapu harcı %4, acente komisyonu genelde %2, artı kayıt ve idari ücretler. Bu, ilk yılın getirisini doğrudan etkiliyor ve çoğu hesapta yok.

Yönetim komisyonu. Mülkü kendiniz yönetmiyorsanız yıllık kiranın belirli bir yüzdesi gidiyor.

Boşluk ve yeniden kiralama. Kiracı çıktığında temizlik, küçük onarım, ilan ve görüntüleme süreci var. Bu zincir çoğu alıcının beklediğinden uzun sürüyor.

Karşılaştırma perspektifi

Dubai'nin daire ortalaması %7,15 iken Londra %3-4, Singapur %2-3, New York %4-5 seviyesinde.

Yani net rakamlar brütten düşük olsa da Dubai uluslararası karşılaştırmada hâlâ güçlü. Mesele Dubai'nin iyi olup olmadığı değil, hangi bölgenin sizin risk profilinize uyduğu.

Piyasa bağlamı

CBRE'nin 2026 birinci çeyrek raporu fiyat ve kira artışının yavaşladığını, arz devreye girdikçe yatırımcı temkininin arttığını belirtiyor. Aynı çeyrekte Dubai Land Department 252 milyar dirhemlik 60.303 işlem kaydetti.

Piyasa büyük ama olgunlaşıyor. 2021-2023 dönemindeki her mülkün kazandırdığı ortam bitti. Bölge seçimi artık getiriyi belirleyen ana değişken.

Karar verirken

Getiri hesabını yaparken şu üç soruyu cevaplayın:

Servis ücretini metrekare başına biliyor musunuz ve yıllık toplamı ne kadar tutuyor.

Bölgede önümüzdeki iki yılda kaç ünite teslim olacak.

Boşluk varsayımınız ne kadar. Yılda bir ay mı, üç ay mı.

Bu üç rakam olmadan yapılan getiri hesabı tahmin değil temenni.