Dubai Golden Visa 2026: AED 2 milyon eşiği ve ipotek kuralının değişimi

Golden Visa hakkında bugün dolaşan bilgilerin önemli bir kısmı geçersiz. Aynı hafta okuyacağınız üç kaynaktan biri size AED 1 milyon peşin ödemeniz gerektiğini, biri mülk eşiğinin tamamen kalktığını, üçüncüsü bulamadığınız bir nominasyona ihtiyacınız olduğunu söylüyor. Üçü de yanlış.

Kurallar 2025 sonu ve 2026 başında gerçekten değişti, başlıklar bu değişikliği kötü özetledi, ve şu anda çok sayıda dosya artık var olmayan kriterlere göre hazırlanıyor.

Bugünkü kural

Başvuru günündeki DLD değerleme sertifikanız AED 2.000.000 veya üzerindeyse uygunsunuz. Ödemenin nakit, ipotekli veya off-plan taksitli olması sonucu değiştirmiyor.

Kaldırılan şart

Şubat 2026 öncesinde iki engel vardı: mülkün en az AED 2 milyon değerinde olması ve bedelin en az yarısının veya asgari AED 1.000.000'un peşin ödenmiş olması.

20 Şubat 2026 sirküleri ikinci engeli tamamen kaldırdı.

O kural, Golden Visa'yı gayrimenkul yatırımına bağlı olmasına rağmen piyasaya en aktif yatırım yapan kesime kapatıyordu. Dubai'deki off-plan projelerin çoğu 20/80, 30/70 hatta 10/90 planlarıyla çalışıyor. AED 2,5 milyonluk bir daire için sözleşme imzalayıp yüzde on kapora ödemiş bir alıcı, mülkün değeri ne olursa olsun uygunsuzdu ve teslime kadar 18 ila 36 ay beklemek zorundaydı.

Bugün aynı alıcı başvurabiliyor. Somut bir örnekle: AED 2.500.000 değerinde bir daireyi yüzde 75 ipotekle alan, yani peşinat olarak AED 625.000 ödeyen kişi, DLD değerlemesi AED 2 milyonu geçtiği sürece uygun. Eski kural altında bu kişi AED 1.250.000'lik sınırın altında kaldığı için reddedilirdi.

Off-plan alımlarda tapu senedinin başvuru anında düzenlenmiş olması da gerekmiyor. Kayıtlı satış sözleşmesi, geliştirici NOC'u ve anlamlı inşaat ilerlemesi kanıtı yeterli.

Ortak mülkiyette dikkat

Her ortağın payı bağımsız değerlendiriliyor ve bu, gözden kaçtığında pahalı bir hataya dönüşüyor.

AED 4 milyonluk bir mülkün eşit ortaklığında her iki ortak da AED 2 milyonluk nitelikli değere sahip oluyor ve ikisi de uygun. Ancak AED 3 milyonluk bir mülkün yüzde 60 ve yüzde 40 paylı ortaklığında hiçbir ortak uygun olmuyor, çünkü payların ikisi de alt sınırın altında kalıyor. Mülkün toplam değerinin sınırı rahatça geçmesi bir şey değiştirmiyor.

Eşe veya ortağa pay verirken bu hesabın önceden yapılması gerekiyor.

Karıştırılan iki ayrı ürün

Kafa karışıklığının tek kaynağı bu ayrım.

Nisan 2026'da kaldırılan AED 750.000'lik asgari değer iki yıllık vizeye aitti. "Asgari değer kalktı" başlığını görüp Golden Visa için alt sınır olmadığını sanmak dosya kaybettiriyor.

Bir not daha: ICP'nin kendi hizmet kartı metni hâlâ yer yer eski "kredisiz" ifadesini taşıyor, çünkü federal ürün metni politikanın gerisinde kalıyor. Resmî sayfada eski ifadeyi görmek kuralın değişmediği anlamına gelmiyor.

Belgeler ve süre

Her dosyada DLD değerleme sertifikası, tapu veya kayıtlı satış sözleşmesi, pasaport, sağlık muayenesi ve Emirates ID başvurusu gerekiyor. İpotekliyse kredi veren bankadan NOC ekleniyor. 2026'da BAE bankaları bu NOC'ları standartlaştırdı, yani artık rutin bir talep.

Yurt dışında düzenlenmiş belgeler üç aşamalı tasdikten geçmek zorunda: düzenlendiği ülke, BAE Büyükelçiliği ve BAE Dışişleri Bakanlığı. Bu adım diğer her şeyden uzun sürüyor ve en erken başlatılabilecek olan. Ülkeye göre iki ile altı hafta arasında değişiyor. Dosyayı bekletmeyin, tasdiki paralelde yürütün.

Başvurunun kendisi ICP UAE Smart App, UAE Pass girişi veya Amer hizmet merkezi üzerinden yapılıyor. Dubai'deki mülk başvuruları DLD Cube Centre üzerinden, GDRFA Dubai koordinasyonuyla ilerliyor.

Ne ters gider

Değerleme ile satın alma fiyatını karıştırmak. Uygunluğu ödediğiniz fiyat değil DLD değerlemesi belirliyor. Özellikle yeni projelerde liste fiyatı ile değerleme arasında fark çıkması olağan.

Ortak mülkiyette payı hesaplamamak. Toplam değere bakıp uygun sanmak.

Banka NOC'unu geç istemek. İpotekli dosyada NOC olmadan başvuru ilerlemiyor.

Tasdiksiz belge. Dosyayı reddettirmiyor ama süresiz bekletiyor.

Fon kaynağının belgelenememesi. Paranın nereden geldiğini gösteren zincir isteniyor: satış sözleşmesi, banka ekstresi, temettü kararı, miras belgesi. Kopuk kayıtlar dosyayı durduruyor.

Nominasyon satın alınamaz

Nominasyonlar liyakate dayalıdır ve sadece BAE makamlarınca verilir. Yurt dışındaki hiçbir danışmanlık firması sabit ücret karşılığı nominasyon satamaz. Size fiyat veren varsa uzak durun.

Bir danışmanın meşru olarak yapabileceği tek şey, kanıtlarınızı doğru nominasyon merciine uygun formatta sunmanıza yardım etmek.

Bizim yaptığımız iş

Değerleme kontrolünü alım öncesinde yapıyoruz, çünkü değerleme sonucu görülmeden yapılan alım kumar. Ortak mülkiyet yapısını başvuru öncesinde hesaplıyoruz. Banka ve geliştirici NOC süreçlerini yürütüyor, tasdik zincirini en erken adımda başlatıyoruz.

Gayrimenkul işlemleri RichKey Properties'in RERA kayıtlı brokerlik lisansı altında yürütülüyor.